Zakon o upravljanju i održavanju zgrada

Dana 1.1.2025. godine na snagu je stupio Zakon o upravljanju i održavanju zgrada kojim su propisani brojni mehanizmi upravljanja i održavanja zgrada kao i brojne obveze za suvlasnike, a pregled najvažnijih novosti donosimo u nastavku.

Jedna od ključnih novosti jest uspostava zajednice suvlasnika kao pravne osobe, a koju čine svi vlasnici posebnih dijelova nekretnine. Zajednica suvlasnika dobiva svoj OIB i postaje pravni subjekt s aktivnom i pasivnom legitimacijom za vođenje sudskih sporova. Ova zajednica ima i svoju imovinu (sredstva pričuve) te odgovora i za štetu nastalu zbog neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova održavanja zgrade. Zajednica suvlasnika svoje odnose uređuje međuvlasničkim ugovorom te se upisuje u Registar zajednice suvlasnika koji će se uspostaviti u roku od šest mjeseci od stupanja na snagu zakona.

Zakon precizira i što se sve smatra zajedničkim dijelovima i uređajima zgrada te sadrži odredbe koje reguliraju razna pitanja izvođenja radova na zgradama. Tako je primjerice propisana zabrana postavljanja uređaja za hlađenje na uličnim pročeljima zgrada, zabrana izvođenja radova nadograđivanja i zatvaranja balkona na već izgrađenim zgradama i slično, osim u iznimnim slučajevima. Omogućeno je sufinanciranje izgradnje dizala ili uređenja pročelja u visini do jedne trećine troškova, uz kumulativno ispunjavanje propisanih uvjeta. Zakon poznaje i redovito i izvanredno održavanje zajedničkih dijelova zgrade, koje se dijeli na hitne popravke, nužne popravke i investicijsko održavanje. Osim toga, zakon predviđa mogućnost naplate naknade za kršenje kućnog reda te obvezuje zajednicu suvlasnika da osigura zgradu od osnovnih rizika poput požara i oluje.

Jedna od najznačajnijih novina odnosi se na potrebne suglasnosti suvlasnika za obavljanje određenih djelatnosti. Za obavljanje gospodarske djelatnosti koja nije mirna i tiha, potreban je pristanak dvotrećinske većine suvlasnika, kao i svih suvlasnika čiji zidovi, stropovi i podovi graniče s poslovnim prostorom. Ista pravila primjenjuju se i na kratkoročni najam do 30 dana te najam za više od četiri punoljetne osobe koje nisu rodbinski povezane. Ove odredbe primjenjuju se retroaktivno, što znači da vlasnici moraju pribaviti suglasnost suvlasnika u roku od pet godina ako je riječ o gospodarskoj djelatnosti ili kratkoročnom najmu, odnosno u roku od godine dana ako je riječ o najmu više osoba, od dana stupanja zakona na snagu.

Novim zakonskim odredbama regulirano je i pitanje zajedničke pričuve. Međuvlasničkim ugovorom može se propisati da vlasnici poslovnih prostora, stanova u kratkoročnom najmu i stanova u kojima boravi više osoba plaćaju pričuvu u dva puta višem iznosu u odnosu na vlasnike stanova. Također je određen minimalni iznos pričuve koji iznosi 0,54% etalonske cijene građenja koju objavljuje nadležno Ministarstvo. Iznos pričuve mora se utvrditi godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade.

Međuvlasnički ugovor postaje ključni dokument u reguliranju prava, obveza i međusobnih odnosa među suvlasnicima. Svi suvlasnici dužni su sklopiti nove međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju zgradom u roku od dvije godine od stupanja zakona na snagu. Do tada vrijede postojeći ugovori, ali najduže do isteka zadanog roka. Predstavnici suvlasnika koji su već imenovani nastavljaju s radom prema novim zakonskim pravilima. Zakonom je propisano da se sastanak suvlasnika mora održavati najmanje jednom godišnje, tko ga i kako može sazvati, a definirano je i kako se donose odluke te koja je većina potrebna. Predstavnik suvlasnika ima niz propisanih obveza, a propisano je i što se smatra grubim zanemarivanjem obveza predstavnika suvlasnika. Međuvlasničkim ugovorom može se osnovati vijeće suvlasnika, koje pruža stručnu pomoć predstavniku u izvršavanju njegovih zadaća.

Suvlasnici su dužni sklopiti i pisani ugovor s upraviteljem zgrade kojem se povjeravaju poslovi upravljanja zgradom, a zakonom su precizno propisani sadržaj ugovora te obveze upravitelja. Ako suvlasnici ne izaberu upravitelja, imenuje se prinudni upravitelj. Zakon također propisuje prekršajne kazne za upravitelje koji ne izvršavaju svoje obveze.

Važno je obratiti pažnju na prekršajne odredbe zakona jer iste se ne odnose samo na upravitelje, već i na suvlasnike i izvođače koji izvode nezakonite radove. Također, u sudskim postupcima koji su u tijeku prilikom stupanja zakona na snagu, moguće je preinačiti tužbu kako bi se umjesto pojedinačnih suvlasnika tužila zajednica suvlasnika nakon upisa u registar zajednice suvlasnika i obrnuto.